Stel je wilt een nieuwbouwwoning kopen, dan koop je die vaak op basis van een (bouw)tekening. Zeker met de huidige technologieën kunnen er zeer gedetailleerde tekeningen, ook wel artist impressions genoemd, gemaakt worden. Zowel het interieur als exterieur van een woning kan digitaal compleet vanaf de grond opgebouwd worden, je waant jezelf al snel in een nieuw droomhuis. Maar wat als de artist impressions afwijken van de uiteindelijke realiteit? Kan er dan door de koper een beroep gedaan worden op non-conformiteit?

Artist impression exterior

Artist Impression exterior van een destijds te bouwen complex van zeven appartementen. De tekeningen in de brochure zijn bijna niet meer te onderscheiden van de realiteit!

Non-conformiteit

Wanneer er beroep gedaan wordt op non-conformiteit dan houdt dit in dat een woning niet voldoet aan de eigenschappen die een koper op basis van het koop-/aannemingsovereenkomst mocht verwachten. Het is niet verwonderlijk dat artist impressions in sommige gevallen tot verwarringen kunnen leiden tussen koper en verkoper (aannemer). Zo kan het gebruikte materiaal van bijvoorbeeld het dak afwijken van de tekening, waardoor er een kleurverschil is.

Welke zaken zijn van belang?

Volgens advocate Litjens van De Kempenaer advocaten zijn er vier punten van belang bij meningsverschillen over artist impressions. Deze zijn onderstaand per punt kort toegelicht, om een helder beeld erbij te krijgen.

1.     De vooraf gemaakt afspraken

Volgens Litjens moet een beroep van de koper op een artist impression altijd beoordeeld worden aan de hand van een uitleg. Zij stelt dat het niet voldoende is om alleen naar een schriftelijk contract te kijken. Over de afspraken schrijft ze: “Ook is van belang welke betekenis koper en verkoper aan de afspraken in het contract mochten geven en hebben gegeven en welke verwachtingen zij over en weer over de inhoud van het contract mochten hebben”

2.     Een artist impression geeft slechts een indicatie

Dit betekent dat een artist impression slechts een (grove) indicatie is van de toekomstige situatie. Met name bij ruwe schetsen, welke weinig details vertonen, kan er niet veel waarde aan een artist impression gehecht worden. Daarnaast heeft een verkoper weinig invloed op de omgeving van een object, zo kunnen er ineens fietspaden of parkeergelegenheden in de buurt aangelegd worden. We kunnen concluderen dat veelal andere contractstukken voorrang krijgen bij een uitspraak.

3.     De mate waarin rechten ontleend kunnen worden aan artist impressions

Wanneer er bij een artist impression niet duidelijk vermeld staat dat er géén rechten aan ontleend mogen worden, dan is het in sommige gevallen toch mogelijk dat de rechter een tekening meeneemt in zijn besluit. Om verwarring uit te sluiten is het daarom voor de verkoper altijd aan te raden om een disclaimer te gebruiken, waarbij zijn of haar aansprakelijkheid onderbouwt is.

4.     Artist Impression en de realiteit

Gedurende de bouw is het begrijpelijk dat een verkoper niet alleen naar een eerste ontwerp kijkt. Er kunnen tussentijdse veranderingen en/of knelpunten komen. Toch is het voor de verkoper niet toegestaan om compleet van een artist impression af te wijken. Een artist impression moet in bepaalde mate een reëel beeld geven over de toekomstige situatie. Wanneer dit niet het geval is dan gaat het beschreven disclaimer niet meer op.

Bron: Artikel De Kempenaer