Branchebrede meetinstructie, gebruiksoppervlakte, BBMI bruto inhoud, NEN2580… Bekende vaktermen in de vastgoedbranche, maar zijn deze wel volledig helder voor iedereen? Onze conclusie: Nee. Concullega’s en makelaars gebruiken met name de term NEN2580 te pas en te onpas, wat gevaarlijk is. Dit kan namelijk leiden tot serieuze claims. Daarnaast is er een partij die het begrip NEN2580 heeft verbasterd tot NEN2580go. Dit is uiteraard helemaal fout. Hier blijkt helaas uit dat de branche van promotie voor de vastgoed nog grote stappen richting professionalisering kan maken.

Laatst werden wij betrokken in de catfight tussen de aankoop- en de verkoopmakelaar. De aankoopmakelaar bestreed het aantal meters wat de verkoopmakelaar hanteerde. De aankoopmakelaar gaf aan dat de woning te duur geprijsd zou zijn, op basis van een eventueel foutief opgegeven aantal meters. Daarbij werden zaken als NEN2580 en de BBMI door elkaar gebruikt en werd gedreigd dat claims het gevolg konden zijn. Uiteraard geven deze mogelijke consequenties de makelaar stress. Na het geven van de nodige uitleg, aan beide kanten, werden alle fabels de wereld uit geholpen en kon het onderhandelingsspel weer beginnen.

Dit voorval en het feit dat er steeds meer gewicht aan de BBMI gehangen wordt, heeft ertoe geleid dat wij de zaken op een rij zetten, voor iedere makelaar.

Wat is eigenlijk het verschil tussen de BBMI en de NEN2580?

Branchebrede meetinstructie: de uitleg zit al in het begrip. Het is een instructie, oftewel een methode die in de branche onderling is afgesproken en waar geen wetgeving bij betrokken is. Wanneer je spreekt over een instructie dan heb je het over HOE je iets doet en niet over het resultaat. Wanneer je dit goed uitvoert, zou dit dus leiden tot een werkzaam resultaat. Dit impliceert dat er een inspanningsverplichting aan hangt. Dit is echter niet het geval. Geciteerd uit de BBMI: “Het doel van deze meetinstructie is het vereenvoudigen en uniformeren van meten van woningen. Het bepalen van de oppervlakte van woningen conform deze meetinstructie en het gebruik hiervan gebeurt op eigen verantwoordelijkheid.”

De NEN2580 is een Nederlandse norm voor ruimtelijke data die de termen, definities en bepalingsmethoden geeft voor de (vloer)oppervlakte en de inhoud van gebouwen of delen daarvan. Het resultaat van de bepalingsmethode is een “meetstaat” die onder meer gebruikt kan worden om het verhuurbaar vloeroppervlak voor verhuurders van woon- en bedrijfsruimte te bepalen. De maximale afwijking mag 1% of minder zijn, afhankelijk van het totale oppervlak. Afwijkingen boven de 1% kunnen leiden tot claims, wanneer er prijzen per meter aan gehangen zijn voor bijvoorbeeld de verhuur. Hier kan een rechter zich over uitspreken.

Kijken we naar de prijzen van de verschillende producten dan zie je een enorm verschil. De prijs voor de BBMI m2 is 5 euro, omdat deze uit een promotionele plattegrond gehaald wordt. Daarentegen start de prijs voor een NEN2580 meetstaat gemiddeld vanaf 500 euro.

BBMI gebruiksoppervlakte woningen

Een verschil tussen de gebruiksoppervlakte volgens de BBMI en de NEN2580 heeft te maken met de oppervlakte van de binnenmuren. Volgens de branchebrede meetinstructie wordt de oppervlakte van een ruimte gemeten binnen de scheidende wanden, overeenkomstig met NEN2580. Daarentegen worden alle dragende en niet-dragende binnenwanden meegenomen volgens de BBMI, terwijl de NEN2580 dit niet doet. De BBMI maakt daarnaast een onderverdeling in de volgende vier gebruiksoppervlakten, in tegenstelling tot de NEN2580:

  • Wonen
  • Overige inpandige ruimte
  • Externe inpandige ruimte
  • Gebouwgebonden buitenruimte

Inmeten volgens de BBMI zorgt er dus voor dat aparte ruimtes, zoals een garage, apart worden vermeld. Mensen kunnen hierdoor goed het verschil zien tussen een woning met een woonoppervlakte van 200 m2 en een woning van 150 m2 met een berging van 50 m2.

BBMI bruto inhoud woningen

De begane grondvloer en de dakconstructie van een woning wordt geheel meegenomen in de berekende bruto inhoud en bij een wooncomplex worden daarnaast de gemeenschappelijke ruimtes zoals liften meegenomen. Bij het inmeten van de bruto inhoud wordt er geen rekening gehouden met de functies van de ruimtes van een woning.

Bij een woning wordt de begane grondvloer en dakconstructie volledig betrokken in de berekende bruto inhoud. In tegenstelling tot de NEN2580 wordt er bij de BBMI van standaardmaten uitgegaan voor de dikte van vloeren, dakconstructie en scheidende wanden als dit niet gemakkelijk te meten is.

Hoe is de BBMI tot stand gekomen?

Sinds 2010 is het verplicht om aan de eisen van de BBMI te voldoen. Nadat door verkeerde metingen dure appartementen in Amsterdam als te groot werden verkocht, heeft het televisieprogramma Radar de voorzitter van de NVM hierop fel aangesproken. Hierna zijn oude afspraken uit de kast gehaald. In 2007 waren er door de brancheorganisaties NVM, VastgoedPRO en VBO reeds regels op papier gezet. Daarnaast was ook de Waarderingskamer erbij betrokken. Dit betrof afspraken hoe je de meters in de bestaande woningbouw nu precies moest benoemen en hoe je deze diende op te tellen. Deze regels werden de branchebrede meetinstructie genoemd, terwijl het feitelijk een zeer vereenvoudigde samenvatting van de NEN2580 was. Het document ging zelfs van 72 naar 4 pagina’s. Deze regels waren weliswaar in de makelaarsbranche geïntroduceerd, maar nooit opgepakt in de praktijk.

Na de negatieve aandacht hierover heeft Marc Peters, manager van Topr, persoonlijk de voorzitter van de NVM gebeld en hem uitgelegd dat er een eenvoudige oplossing was om draagvlak in de makelaardij te creëren voor de BBMI. Hij heeft hem het advies gegeven om partijen, zoals als Topr, zich bezig te laten houden met inmeten en het maken van promotionele plattegronden en dan gelijk de branchebrede meetinstructie mee te nemen. Interessant detail: in 2010 waren er nagenoeg geen partijen die dit deden, behalve Alleplattegronden.nl (onze vorige naam). Wij waren de enige serieuze grote partij die draagvlak konden creëren door haar relatief grote klantenkring. Marc heeft meegedacht met de betrokkenen van de NVM om dit in de markt te lanceren. Eerst de oppervlaktes en daarna de kubieke meters.

Claims, jurisprudentie en boetes betreffende BBMI en NEN2580

Kan een makelaar afgerekend worden op de BBMI? Ja, feitelijk wel. Wanneer er sprake is van opzet, laksheid en onjuist informeren van de (ver)kopers terwijl de onjuistheden redelijkerwijs gezien hadden moeten worden door de makelaar, dan zou het mogelijk zijn dat hier aanspraak op wordt gemaakt. Meestal is het echter een optelsom van een aantal zaken die niet goed zijn gegaan, waarbij de vraag is of er opzet in het spel is. De verantwoordelijkheid ligt dus bij de makelaar. De makelaar dient ook te beseffen dat een product van 5 euro nooit een gefundeerd bewijs van de meters kan zijn, maar slechts een indicatie. Als de leverancier de branchebrede meetinstructie heeft verkocht als een NEN2580, dan is er een kans op een boete. Het blijft echter nog moeilijk, omdat de makelaar op de hoogte dient te zijn van een NEN2580 en BBMI, en zelf een controle hierop moet uitvoeren. Als de makelaar de meters heeft gecheckt, en deze bij benadering correct zijn, treft hem geen enkele blaam.

De makelaar en BBMI

De conclusie is dat je als makelaar dient na te denken over hoe je met de BBMI omgaat. Wanneer je het gaat verkopen als de waarheid, en daar een meterprijs aan gaat hangen, begeef je je op glad ijs. Wanneer je je als aankoopmakelaar meldt bij de verkoopmakelaar met de suggestie dat de meters niet kloppen, doe dan een beroep op de collegialiteit: niemand is erbij gebaat om het verkoopproces te frustreren. In makelaarsland geldt nog altijd: wat je ziet, is wat je koopt. Ons advies: check de meters van de BBMI voordat je ze op Funda zet, en mocht er toch een fout in zitten, ga dan niet de discussie aan met de aankoopmakelaar. Wil je met meters gaan rekenen, investeer er dan geld in en ga aan de slag met de NEN2580.

Wij meten alle woningen in volgens de BBMI en geven deze cijfers ter controle aan de makelaars. Daarnaast bieden wij Floorplanner plattegronden aan, die zowel in 2D als 3D bekeken kunnen worden. Ook maken wij geïllustreerde 2D plattegronden met Autocad, waarbij wij ruimtes voor u naar wens inrichten.

Heeft u interesse in het door ons laten inmeten van objecten? Neem dan gerust contact met ons op.