We hebben een presentatie bijgewoond waarbij de verschillen in de makelaardij tussen Nederland en de VS werden uitgelegd door:

Edward N. Kalisvaart
Associate Real Estate Broker
Keller Williams New York City
http://www.kwnyc.com/

Licenties per staat

Transacties zijn alleen toegestaan in de staat waar je jouw licentie hebt.
Voor de toelating tot New York State ben je verplicht een cursus van 75 uur incl. staatsexamen af te leggen. Dan mag je jezelf Licensed Real Estate Salesperson noemen. Heb je er vervolgens 2 jaar voltijd werkervaring opzitten, met bijbehorende transacties, dan kom je in aanmerking voor een examen tot Real Estate Broker.

Agency

Bij grofweg 80% van alle transacties zijn een Buyers agent en Sellers agent betrokken. Dual Agency is toegestaan indien beide partijen instemmen.

MLS – Co-Broker platform

Niet te verwarren met een platform als Funda. Multiple Listing Systems zijn lokale lidmaatschap platformen waar Listing Agents hun portefeuille kunnen plaatsen met als doel het adverteren naar andere brokers. De MLS database bevat zowel actieve listings als historische data (regionaal). Er zijn enkele honderden MLS’s in de hele VS.

Commissie

De verkoper betaalt de makelaar commissie, variërend tussen de 4 en 6%. De makelaar ‘Listing Agent’ deelt de commissie met een ‘Buyers Agent’ die een koper brengt.

Commissie split

Elke agent werkt onder een broker waarmee je een split hebt. Het percentage verschilt per broker. Bij Keller Williams is het een 70/30 split met een CAP op de maximale bijdrage van 30%. Keller Williams New York City hanteert een CAP van 50.000,- dollar. Boven dit bedrag is 100% voor de Listing Agent.

Voorbeeld:
De Listing Agent heeft een object van 1.000.000,- dollar in de verkoop met een commissie van 6%. Dit komt neer op 60.000,- dollar. Hiervan draagt hij 30% af aan de Broker. Over het overige deel wordt plusminus 50% belasting betaald. In de VS betaalt de Listing Agent zelf voor alle promotie (film, fotografie, plattegronden etc.). Uiteindelijk blijft er dus een slordige 21.000,- dollar over, minus de kosten voor marketing/promotie. Dit lijkt veel. Er wordt echter minimaal 10x zoveel tijd gestoken in het gehele traject door de Listing Agent. Zodoende heeft de gemiddelde Listing Agent in New York niet meer dan 5 – 10 transacties per jaar.

Lead Generation – Waar gaat al die tijd dan inzitten?

Elke Agent is zelf verantwoordelijk voor het vinden van kopers en verkopers middels o.a.:

  • Database
  • Telefoon
  • Mailingen
  • Networking
  • Open Huizen

De firma (Broker) brengt géén klanten, maar helpt je met het bouwen van jouw eigen business.

Het verkooptraject in vogelvlucht

  1. Professionele fotografie, film, plattegronden en omschrijving object;
  2. Preview voor brokers en medebewoners;
  3. Print flyers voor mailings in het gebouw en directe omgeving;
  4. Verspreiding over alle websites;
  5. Email campagnes naar brokers en eigen database;
  6. Open huizen, elke week, zowel voor brokers als voor publiek (lunch, meestal op zondag);
  7. Bellen naar alle omwonenden.

Het aankooptraject in vogelvlucht

  1. ”Needs and Wants”- analyse;
  2. Hypotheek kwalificatie of Proof of Funds voor cash;
  3. Invullen van REBNY financial statement (zeer uitgebreid financial statement);
  4. Emailen van potentiële objecten > selectie > bezoeken;
  5. Uitbrengen van bod > onderhandelingen > contracten;
  6. Invullen van aankoop applicatie en indienen > board interview > closing.